פסק-דין בתיק ה"פ 22959-08-11

רקע

המבקש הוא הבעלים של קומת הגג בבנין ברח' המלך ג'ורג' 76 בתל אביב (להלן: "הבניין").

המשיבים הינם הבעלים של דירה בבניין.

לגרסת המבקש, במהלך שנת 1995, הוא ביקש לבנות תוספת בניה לדירתו, ופנה לרשויות התכנון שליד עיריית ת"א, בבקשה לקבלת היתר בניה.

במסגרת ההיתר שניתן, ביום 30.5.95, חויב המבקש, כך לטענתו, כתנאי למתן ההיתר ב"הבטחת גישה לגג עליון מחדר המדרגות הכללי", כשלהיתר הבניה צורפה תכנית, אשר היוותה חלק בלתי נפרד מההיתר, והמקום שנועד לפתיחת הפתח סומן בצבע צהוב (להלן: "הפתח").

המבקש טוען כי לאחר דין ודברים עם העירייה, ובין היתר הגשת כתב אישום כנגדו, הוא פתח הפתח לשביעות רצון העירייה.

בלילה שבין ה -9 ל - 10 באוגוסט 2011, פרץ המשיב מס' 1, את הפתח.

לטענת המבקש, מדובר היה בפעולה חד צדדית אשר הסבה לו נזק ויצרה מפגע בטיחותי, ועל כן הוא הגיש בקשה לצו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבים להיכנס לשטחי הגג, יאסור על המשיבים להפריע לו, ויורה להם לסגור את הפתח הפרוץ.

בית המשפט נענה לבקשה, וביום 22.8.11 ניתן צו ארעי.

במהלך דיון יום 1.12.11, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, לפיה יוחלף הפתח הקיים במתן לשחרור עשן מחדר המדרגות (להלן: "המתקן"), בהתאם לתקן הקיים, כאשר השאלה שנותרה להכרעת בית המשפט, הינה זהות הצד אשר יישא בהוצאות ההתקנה, ועל כן הוריתי לצדדים לסכם בעניין החיוב בהוצאות ההתקנה.

טענות המבקש

המבקש טוען כי עוד במהלך הדיון ביום 1.12.11 הביעה נכונות להשתתף באופן שווה, עם יתר דיירי הבניין, בעלויות התקנת המתקן.

המבקש מפנה ל סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולהגדרת "רכוש משותף", המופיעה בו -

"רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

כן מפנה המבקש ל סעיף 32א' לחוק המקרקעין, הקובע כי חובת אחזקת הרכוש המשותף, לרבות מתקניו, חלה על כל בעלי הזכויות במקרקעין.

המבקש טוען כי עסקינן בבית משותף, ואין בתקנון המוסכם התייחסות פרטנית בנוגע למתקנים לפיזור עשן מחדר המדרגות ו/או המחייבת בנשיאה בהוצאות כאלה ואחרות, בקשר עם מתקנים שכאלו.

סעיף 64 לחוק המקרקעין, טוען המבקש, קובעי כי כאשר מדובר בנושא שלא נידון בתקנון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת לחוק, כתקנון שנרשם ע"י בעלי הדירות, ובמקרה שלפנינו, בהעדר הוראה ספציפית בתקנון המוסכם על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות אחזקת המתקן, בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

המבקש מציין כי אמנם, כעולה מתקנון הבית המשותף, חדר המדרגות של הבית, בקומתו העליונה, הוצמד לדירתו של המבקש, אולם המתקן לפיזור עשן מהווה חלק מהרכוש המשותף, מאחר והוא נועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית, הגם שהוא נמצא בתחום אחת הדירת בלבד.

המבקש סובר כי החובה שהוטלה עליו במסגרת היתר הבניה משנת 1995 הייתה התקנת פתח גישה לגג בלבד. חובה זו, טוען המבקש, מולאה על ידו במלואה, והוא מעולם לא נדרש להתקין מתקן לפינוי עשן על חשבונו.